Ceny wynajmu mieszkań stale rosły w ostatnich latach. Jednocześnie oprocentowanie pożyczek jest niskie. W związku z tym pojawia się pytanie: czy nie powinieneś może kupić mieszkania lub nawet domu? Kiedy jest coś warte? Która decyzja przyniesie ci najlepsze długoterminowe zyski?
Marzenie o posiadaniu domu - pokusa i błąd
W ciągu całego życia, większość najemców z łatwością płaci cenę za dom lub kondominium w czynszu. Przykład: Jeśli zapłacisz 500 euro czynszu miesięcznie (bez ogrzewania), 6000 euro rocznie, zapłacisz 180 000 euro w ciągu trzydziestu lat. To by wystarczyło na małe, skromne mieszkanie lub stary dom na wsi, prawda? Dodajmy do tego pomysł, że nie trzeba płacić czynszu, gdy się zestarzejesz lub nawet otrzymasz prawdziwe pieniądze ze sprzedaży nieruchomości. Ale niestety ta kalkulacja nie do końca się sprawdza. Brakuje ważnych czynników. Koszty budowy i remontów ciągle się zmieniają. A ceny nieruchomości i kredytów również mogą się znacznie wahać, podobnie jak warunki życia. Dlatego decyzja o zakupie nieruchomości ma dla większości ludzi długotrwałe i rozległe konsekwencje. Powinieneś więc poświęcić swój czas i sprawdzić, co dokładnie jest dla ciebie przygotowane.
Znajdź swój typ
Jest wiele małych rzeczy, które w praktyce stanowią różnicę między zakupem a wynajmem. Warto przechodzić przez te rzeczy w wolnym czasie na listach kontrolnych. W ten sposób można podjąć decyzję bardzo szybko i wyraźnie. Ważne: Nigdy nie pozwól, aby inni przekonali Cię do zakupu lub pozwolili Ci za bardzo wpłynąć na Twoją decyzję: Musisz zaakceptować konsekwencje.
Rodzaj wynajmu
Czym chcesz, by było twoje życie? Jesteś bardziej zmiennym typem, który lubi mieszkać w innym mieście, chce mieszkać blisko swojego miejsca pracy i może łatwo śledzić jego pracę? Lubisz być w podróży w weekendy i na wakacjach, podróżować bez konieczności częstego dbania o dom i mieszkanie? Czy twoje "małe imperium" na balkonie lub w ogródku działkowym jest dla ciebie wystarczające? A przede wszystkim chcecie pozostać niezależni finansowo? Wtedy prawdopodobnie lepiej ci będzie jako najemcy, ponieważ jesteś po prostu bardziej elastyczny w swoich decyzjach.
Rodzaj zakupu
Jako właściciel nieruchomości, masz wiele finansowych i prawnych zobowiązań. Od podatku od nieruchomości i ubezpieczenia budynku do nieplanowanych kosztów naprawy, jesteś odpowiedzialny za wiele rzeczy. Kredyt na zakup zazwyczaj wiąże Cię z nieruchomością na bardzo długi czas. W zamian możesz zrealizować swoje marzenia na własnej ziemi.
Warunki zewnętrzne
Ceny budownictwa i nieruchomości w ostatnich latach ogromnie wzrosły. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak długo będzie trwał ten boom. Jednak przy zakupie nieruchomości bardzo ważne jest, abyś mógł sobie pozwolić na kredyt lub całkowite koszty za niego. Jeśli chcesz mieszkać w regionie o wysokim popycie i rosnących cenach, cena zakupu nieruchomości może przekroczyć jej rzeczywistą (i długoterminową) wartość. Być może będziesz musiał spłacić lata wysokich kosztów kredytu, a w końcu dostaniesz o wiele mniej ze sprzedaży, ponieważ ceny nieruchomości znowu spadły. Oznacza to, że: Szczególnie w czasach i miejscach o niezwykle wysokich cenach zakupu, najemca może taniej wyjechać z inwestycji nawet przy wysokich kosztach wynajmu.
Relacja ceny zakupu czynszu
Figurka zabawki siedzi, na wózku inwalidzkim, w przednim ogrodzie domku z zabawkami, co jest zapisane na banknotach.
Jeśli chcesz wiedzieć, czy wynajem lub zakup nieruchomości jest dla Ciebie tańszy w dłuższej perspektywie czasowej, to ważne jest, abyś przyjrzał się również nieruchomościom tej samej wielkości i w tej samej lokalizacji. Często ceny wynajmu i zakupu różnią się znacznie w zależności od dzielnicy. Najlepiej zorientować się na stosunek ceny wynajmu do ceny zakupu. Jest to dobry wskaźnik do oceny, czy stać nas na inwestycję, czy też jest ona opłacalna. Porównaj aktualną cenę zakupu z rocznym czynszem. Jeśli cena zakupu jest około dwudziestokrotnie wyższa od rocznego czynszu, zakup może być lepszy niż dalsze płacenie czynszu. Konkretnie oznacza to, że jeśli podstawowy czynsz wynosi 600 euro miesięcznie, czyli 7 200 euro rocznie, to cena zakupu powinna wynosić około 165 000 euro (czynnik 22). Od 25 roku życia zakup najprawdopodobniej stanie się nieekonomiczny. Przy tej prostej kalkulacji nie bierze się pod uwagę kosztów ubocznych, przyszłych podwyżek czynszu lub wzrostu wartości nieruchomości. Zakłada się jednak, że nabywcy wnoszą co najmniej 20 procent kapitału własnego, kredyt trwa 30 lat, a ponad dwa procent jest spłacany. Najlepiej skonsultować się z zaufanym ekspertem finansowym w celu dokonania takich obliczeń lub poświęcić czas na ich dokładne wykonanie. Z odpowiednimi tabelami i formułami z Internetu, nie jest to takie trudne.
Właściwe porównanie kosztów
Wynajmując obiekt, płacisz zimny czynsz plus dodatkowe koszty, ewentualnie nawet kaucję i to wszystko. Oprócz czystej ceny zakupu nieruchomości, istnieją również inne koszty, które czasami są zaniedbywane. Z jednej strony jest to prowizja maklerska, która może wynieść do siedmiu procent ceny zakupu, a tym samym zwiększyć koszty inwestycji. Z drugiej strony dodaje się od 3,5 do 6,5 procent podatku od przekazania gruntu oraz koszty notarialne. Do czystego oprocentowania kredytu w Twoim banku muszą być dodane jeszcze opłaty manipulacyjne. Oznacza to: Rzeczywista cena zakupu wzrasta o kolejne 15 procent z powodu dodatkowych kosztów. Ponadto, jako właściciel, nie tylko rata kredytu będzie pobierana od Ciebie, ale także musisz uwzględnić dodatkowe koszty. Uwaga: W domu czasami płaci się dużo więcej za ogrzewanie niż w wynajętym mieszkaniu.
Uwaga: Pułapka na niskie stopy procentowe
Nie daj się skusić obecnemu niskiemu oprocentowaniu finansowania kredytowego. Poza stopą procentową, spłata pożyczki powinna składać się głównie z raty spłaty. Staraj się spłacać jak najwięcej w każdym miesiącu, to jedyny sposób, aby naprawdę zmniejszyć kwotę kredytu. Staraj się również negocjować jak najdłuższe terminy zapadalności. Jeśli na przykład pożyczka o stałym oprocentowaniu wygaśnie po dziesięciu latach, a stopa procentowa na pozostałą kwotę zostanie ponownie obliczona, może nastąpić niegrzeczne przebudzenie. Zwłaszcza przy oprocentowaniu 2 procent, wzrost o jeden procent oznacza, że trzeba zapłacić o 50 procent wyższą stopę procentową. W przypadku pożyczki w wysokości 300.000 euro, miesięczne oprocentowanie 500 euro szybko zamienia się w 750 euro. Stanowi to dodatkowe obciążenie w wysokości 3000 euro rocznie. Pozwól nam doradzić Ci w szczegółach!
Zalety i wady: Najemca
Istnieją również bardzo praktyczne kwestie, które należy rozważyć w odniesieniu do różnic finansowych. Na przykład, jako najemca zazwyczaj nie musisz się martwić o remont lub naprawę domu. Wiele kwestii umownych jest regulowanych przez wynajmującego. W zasadzie, "tylko" musisz płacić czynsz. Nie czujesz presji finansowej dużej pożyczki. W przypadku separacji lub rozwodu, nie ma większych strat. Ponadto, jeśli masz problemy finansowe, możesz wybrać apartament według swoich aktualnych możliwości, jeśli rynek na to pozwala. W zamian za to, jesteś mniej wolny w mieszkaniu i nie możesz po prostu sam decydować o zmianach. Jeśli masz problemy, zazwyczaj najpierw musisz skontaktować się z wynajmującym lub firmą zarządzającą nieruchomością. Ważne: Jako najemca musisz oczekiwać wzrostu czynszu od wynajmującego. Stały czynsz przez dwadzieścia lat jest rzadkością.
Zalety i wady: Kupujący
Jako kupujący, mieszkasz we własnych czterech ścianach, masz więcej ciszy i spokoju i możesz decydować bardziej swobodnie. W zamian za to masz do czynienia z dużym kredytem, długoterminowym zaangażowaniem i, szczególnie w przypadku nieruchomości, zawsze masz pracę. Musisz zaakceptować warunki narzucone przez gminę, takie jak udział w budowie dróg. To może szybko stać się drogie. W najgorszym przypadku, w przypadku rozwodu, separacji lub bezrobocia, mogą Państwo być zagrożeni egzekucją z nieruchomości, jeśli nie będą Państwo w stanie spłacać rat kredytu. I: Jeśli w ogóle nie dogadasz się z sąsiadem, nie możesz się po prostu wyprowadzić.
Własność domowa jako zabezpieczenie emerytalne?
Nieruchomości są często oferowane ze względu na to, że są to dobre zabezpieczenie emerytalne. W idealnym przypadku jest to również możliwe, jeśli kupiłeś nieruchomość za 150.000 euro w wieku 30 lat, zapłacić 250.000 euro za pożyczkę wraz z odsetkami i spłatą przez 25 lat, a następnie sprzedać dom za 300.000 euro.
Ale to działa tylko wtedy, gdy ceny nieruchomości stale rosną, zawsze byłeś w stanie spłacić swoje raty na czas i jeśli przeprowadzałeś naprawy samodzielnie, gdy tylko było to możliwe. Ale: Najpóźniej po 30 latach nieruchomość ma być poddana remontom i niezbędnym remontom dachu, ogrzewania, okien i urządzeń sanitarnych. Wielu właścicieli dopiero co spłaciło pożyczkę na zakup i teraz potrzebuje nowego.
Wniosek
W ciągu ostatnich pięciu lat czynsze w atrakcyjnych lokalizacjach wzrosły w ogromnym stopniu. W przypadku nieruchomości, od 2010 roku ceny budowy i zakupu wzrosły prawie dwukrotnie. Oprocentowanie jest od lat historycznie niskie, co sprawia, że kredyty budowlane są bardzo tanie. Ale: nikt nie jest w stanie wiarygodnie przewidzieć, czy ten rozwój będzie kontynuowany. Jeśli Twoja umowa kredytowa wygasła, nowa może wymagać zupełnie innego oprocentowania. Oznacza to, że obecna sytuacja rynkowa nie gwarantuje, że w dłuższej perspektywie czasowej będziecie Państwo mogli kupić nieruchomość po niższej cenie. Pozwól nam doradzić Ci w szczegółach i z kilku stron przy podejmowaniu decyzji. Zadaj sobie również szczerze i szczegółowo pytanie, czy dana nieruchomość oraz związane z nią obowiązki i odpowiedzialność są dla ciebie właściwe, czy też lepiej radzisz sobie z niezależnością jako najemca.
Komentarze (0)